Анализ рынка недвижимости Испании

В январе 2007 года был опубликован новый бюллетень Общества по Оценке Земли и Недвижимости Испании (Sociedad de Tasaciones S.A). Данный информационный бюллетень, демонстрирующий эволюцию средних рыночных цен на новое жилье в Испании, был сформирован на основе проведенного анализа базы данных по столицам автономных областей на 31 декабря 2006 года.
Представленные в отчете выводы были сделаны на основе данных, предоставленных более 7.600 риелторскими агентствами Испании по 315.000 единицам жилья различных типов, размеров и месторасположения, находящихся в стадии строительства или уже сданных в эксплуатацию.
В исследование были проанализированы данные по 400 муниципалитетам и представлены результаты по 50 столицам провинций, 21 городу с населением более 100.000 жителей, 50 городам с населением более 50.000 жителей и 73 городам с населением более 25.000 жителей.

grafico3_grande1_400
В течение 2006 года рынок нового жилья в столицах автономных областей Испании развивался следующим образом:
- Среднее повышение стоимости жилья во всех автономных областях составило 9,8% по сравнению с 2005 годом. В последнем триместре 2006 года оно составило 3,3%.
- Средняя стоимость жилья во всех автономных областях составила 2.763 евро/м2, то есть средняя стоимость жилья, общей площадью 100 м2 составила 276.300 евро.
- Средняя стоимость нового жилья в прочих городах составила 2.066 евро/м2 и повышение ее составило 12,3%.
- Средняя стоимость нового жилья в городах с населением более 100.000 человек, не являющихся столицами автономных областей, составила 2.334 евро/м2 и повышение составило 12,3%.
- Средняя стоимость нового жилья в городах с населением более 50.000 человек, , не являющихся столицами автономных областей, составила 2.085 евро/м2 и повышение составило 11,6%.
- Средняя стоимость нового жилья в городах с населением более 25.000 человек, составила 1.896 евро/м2 и повышение составило 12,5%.
- Средняя стоимость нового жилья в городах с населением менее 25.000 человек, составила 1.819 евро/м2 и повышение составило 14,2%.
Эускади (Страна Басков) - единственная автономная область, где стоимость нового жилья во всех городах составляет более 3.000 евро/м2.

grafico1_grande2_400

Самые высокие цены на недвижимость (декабрь 2006 года)
Барселона         4.192 €/m2
Мадрид             3.870 €/m2
Сан Себастьян   3.807 €/m2

Самые низкие цены на недвижимость (декабрь 2006 года)
Понтебедра    1.405 €/m2
Бадахос         1.423 €/m2
Луго               1.452 €/m2

Самый высокий процент роста стоимости недвижимости (за 12 месяцев)
Сарагоса         17,4%
Альбасете       17,1%
Куэнка            16,1%

Самый низкий процент роста стоимости недвижимости (за 12 месяцев)
Витория          1,7%
Овьедо           3,9%
Замора           4,9%

Рейтинг увеличения средних цен в Автономных Областях по отношению к 2005 году: 

Арагон                     16,9%
Кастилья Ла Манча  13,2%
Валенсия                 13,1%
Каталуния                13,0%
Андалузия                11,8%
Балеарские о-ва       11,4%
Галиция                    10,7%
Эксремадура              9,9%
Кантабрия                   9,9%
Ла Риоха                     9,7%
Кастилья Леон             9,0%
Канарские о-ва            8,5%
Наварра                      7,6%
Мурсия                       7,4%
Мадрид                       6,6%
Страна Басков             5,8%
Астурия                       3,9%
В среднем                   9,8%

Самые высокие цены на недвижимость среди провинций (декабрь 2006 года):
Барселона               2.756 €/m2
Бискайя                   2.632 €/m2
Мадрид                    2.533 €/m2

Самые низкие цены на недвижимость среди провинций (декабрь 2006 года):
Замора                     966 €/m2
Гуадалахара           1.001 €/m2
Оуренсе                  1.010 €/m2

Самый высокий процент роста цен среди провинций (за 12 месяцев):
Гипускоа              27,9%
Теруэль               23,9%
Луго                    22.0%

Самый низкий процент роста цен среди провинций (за 12 месяцев):
Леон                   3,7%
Вайадолид          4,9%
Замора                6,7%

Процентное распределение средних цен:
В течение 2006 года цены во всех крупных городах увеличились по сравнению с предыдущим годом.
В 32% городов средние цены составляют менее 1.800 евро/м2
В 50% городов средние цены составляют между 1.801 и 2.400 евро/м2
В 18% городов средние цены составляют более 2.400 евро/м2

Процентное распределение повышения средних цен:
В течение 2006 года повышение средних цен в крупных городах было ниже, чем в 2005 году.
В 62% городов повышение цен составило менее 10%.
В 26% городов повышение цен составило более 10 и менее 15%.
В 12% городов повышение цен сосотавило более 15%.

Средние цены в зависимости от количества жителей города (новое жилье)
Количество жителей     €/m2             за 12 месяцев
Более 100.100              2.334               12,3%
Более 50.000                2.085               11,6%
Более 25.000                1.896               12,5%
Остальные                    1.819               14,2%

grafico2_grande3_400

Экономическое развитие:
Экономические показатели Испании за 2006 года повысились по сравнению с 2005 годом и продолжают оставаться выше среднего уровня в странах зоны евро. Повышение IPC (индекс потребительских цен) в конце 2006 года составил 2,5%. Это выше IPC, зарегострированного в прошлом году и выше среднего уровня чем в странах, членах ЕС.
Экономические показатели, которые имели влияние на рынок жилья развивались следующим образом:
- Euribor (европейская межбанковская ставка предложения) продолжала расти с 2,84% в декабре 2005 года до 3,86% в ноябре 2006 года, что предполагает тенденцию роста стоимости финансирования жилья.
- IPC (индекс потребительских цен) снизился в течение второго триместра. Инфляция за 11 месяцев 2006 года достигла 2,1 (3,5% в 2005 году), среднегодовая в ноябре - 2,5 (3,5 в 2005 году).
- Экологоческая организация EPA (Environmental Proteccion Agency) отмечает, что ставка активности в третьем триместре 2006 года составила 58,4% по сравнению с 57,4% в третьем триместре 2005 года.
Рынок жилья продолжал оставаться очень активным. Повышение цен в 2006 году зарегистрировано ниже, чем в 2005 году. Наиболее заметный спад роста цен был зафиксирован во втором триместре года.
В крупных и средних городах процентное увеличение стоимости жилья было наиболее заметно.

Прогнозы: Макроэкономические прогнозы на 2007 год предвидят небольшое повышение уровня экономического развития. Экономические показатели Испании продолжат оставаться выше среднего уровня в странах зоны евро и ЕС.
Инфляция, следуя тенденциям последних месяцев, не превысит уровня прошлого года.
Реальные экономические доходы семей, направленные на приобретение жилья, могут снизиться при условии торможения PIB (валовый национальный продукт) и увеличении инфляции.
В свою очередь, достигнутый высокий уровень стоимости жилья и банковских процентных ставок предполагают определенные экономические трудности для семей в приобретении жилья.
Жилищный рынок, имеющий стабильность на Бирже, останется наиболее привлекательным для инвестирования капиталов.
В 2007 году предложение нового жилья останется значимым, хотя в центральных зонах оно уменьшится в связи с отсутствием свободных площадей и подорожанием земли.
Скорость продаж и рост цен понизятся в связи с уже высокими достигнутыми уровнями. Это отностися как к новому, так и ко вторичному жилью.
Как вывод, и в связи с проанализированными тенденциями, ритм предложения и продаж в 2007 году будет оставаться на адекватном уровне при условии отсутствия изменений в экономическом развитии и банковских процентных ставок.